오늘은 물리적 개념과 복합 개념의 부동산에 대해 알아보겠습니다.
부동산의 개념 = 법, 제도적 개념 / 경제적 개념 / 물리적 개념 / 복합개념
3. 물리적 개념 = 자연 / 공간 / 위치/ 환경
1) 자연
- 토지는 자연환경(햇빛, 바람, 기후, 강, 하천, 지하자원, 토양 등)으로 정의할 수 있습니다.
- 자연물로서 토지는 공급량이 한정되어 있어 경제이론 원칙을 그대로 적용하기 어렵습니다.
- 이용에 있어서 국가적 차원의 합리적인 조정이 필요하며 사회성, 공공성이 강조됩니다.
2) 공간
- 부동산은 수평공간, 공중공간, 지중공간의 3차원 공간으로 구성되어 있다.
(1) 수평공간: 지표와 연관된 택지, 농경지, 계곡, 평야 등
(2) 공중공간: 주택, 빌딩, 상점 기타 공중을 향하여 연장되는 공간
(3) 지중공간: 지표에서 지중을 향하는 공간, 지하공간
- 부동산의 재산가치는 3차원 공간 개념인 수평공간, 공중공간, 지중공간의 가격으로 평가합니다.
- 부동산의 소유권의 공간적 범위에 따라 지표권, 지하권, 공중권 등으로 분류됩니다.
(1) 지표권: 토지 지표를 토지 소유자가 배타적으로 이용하여 작물을 경작하거나 건물을 건축할 수 있는 권리
(2) 지하권: 토지소유자가 지하공간에서 어떤 이익을 얻거나 지하공간을 사용할 수 있는 권리(광물 예외)
(3) 공중권: 토지소유자가 공중공간을 타인의 방해 없이 일정한 고도까지 포괄적으로 이용할 수 있는 권리
공중권의 종류
| 사적 공중권 | 일정 범위의 공중공간을 토지 소유자 개인이 사용할 수 있는 권리 |
| 공적 공중권 | 일정 범위 이상의 공중공간을 공공기관이 공익목적의 실현을 위해 사용할 수 있는 권리 예: 항공기의 운항, 전파의 교신 |
3) 위치
- 위치란? 어떤 특정 장소가 갖는 시장성, 지형, 지세를 의미합니다.
- 허드(R.M Hurd): "지가는 경제적 지대에 바탕을 두며, 지대는 위치에, 위치는 편리함에, 편리함은 가까움에 의존한다"
- 부동산의 위치 지가는 부지의 선정주체, 용도, 규모에 따라 높고 낮음이 다양하게 부여됩니다.
- 위치가 좋고 나쁨에 따라 부동산의 유용성이 달라지고 가격의 차이가 발생합니다.
- 용도에 맞는 접근성이 좋을수록 부동산의 입지조건이 양호하고 그 가치가 커집니다.
- 단, 대상물이 인간생활을 위해 필요한 경우라도 지나치면 불리한 경우(예: 시장 안의 주택), 거리는 가깝지만 접근성이 나쁜 경우(근거리지만 일방통행으로 우회하는 경우)가 있습니다.
- 접근성의 중요성과 평가기준은 부동산의 용도에 따라 달라집니다.
- 예: 주거지=쾌적성, 편리성, 상업지=수익성, 공업지=생산성이 높은 곳이 유리함
| 접근성(accessibility) | 근접성(proximity) |
| 어떤 목적물에 도달하는 데 시간적, 경제적, 심리적, 거리적 부담의 정도 | 물리적 거리, 지리적으로 가까움 |
4) 환경
- 부동산의 환경이란? 어떤 부동산을 에워싼 자연적, 사회적, 물리적, 경제적 제 상황을 말합니다.
- 환경은 부동산활동을 지배하고 부동산 현상에 영향을 미칩니다.
4. 복합개념의 부동산
- 복합개념이란? 유형, 무형의 법률, 경제, 기술의 3대 측면이 복합된 개념입니다.
| 부동산 | 유형적 측면 | 공학적 측면 | → | 기술적 개념 | 복합개념 | |
| 자연적 측면 | ||||||
| 물리적 측면 | ||||||
| 무형적 측면 | 경제적 측면(경제, 경영, 사회, 심리, 지리) | → | 경제적 개념 | |||
| 법률적 측면(공법, 사법, 정치, 행정, 사회적 규범) | → | 법률적 개념 | ||||
복합부동산
토지와 그 토지 위에 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산 활동의 대상이 되는 부동산
위의 내용을 종합해 보면 다음 표로 정리할 수 있습니다.
| 부동산의 개념 | 법, 제도적 개념 | 협의의 부동산 | 토지 | |
| 토지 정착물 | ||||
| 광의의 부동산 | 협의의 부동산+의제부동산(준부동산) | |||
| 경제적 개념 | 자산 | 누구나 소유, 이용 처분할 수 있음 | ||
| 자본 | 기업에서 자본재의 성격을 띰 | |||
| 생산요소 | 제품 생산을 위한 부지, 양식자원, 광물 등 제공 | |||
| 소비재 | 최종소비재의 성격 | |||
| 상품 | 시장에서 소유권이 유통됨 | |||
| 물리적 개념 | 자연 | 자연환경, 국가적 차원의 관리 필요 | ||
| 공간 | 수평공간 | 지표권 | ||
| 공중공간 | 사적 공중권 | |||
| 공적 공중권 | ||||
| 지중공간 | 지하권 | |||
| 위치 | 접근성이 용이해야 함 | |||
| 환경 | 부동산을 에워싼 자연적, 사회적, 물리적, 경제적 제 상황 | |||
| 복합개념 | 기술적 개념 | 법률, 경제, 기술의 3대 측면이 복합된 개념 | ||
| 경제적 개념 | ||||
| 법률적 개념 | ||||
부동산 초보 달팽이 도도와 부동산 공부 기초부터 함께 합시다!